Что ждет рынок недвижимости Казахстана

Столичный рынок недвижимости, как и рынки в остальных регионах Казахстана, не может оправиться после потери ипотечных программ «Баспана хит» и «7-20-25». Конечно, последняя хоть и не полностью ушла с рынка, но уже не так общедоступна, как раньше. 

Но это не значит, что казахстанцы передумали или расхотели приобретать жилье. Наоборот, по статистике только 60 процентов экономически активных казахстанцев являются домовладельцами. Остальные 40 процентов до сих пор не могут этого себе позволить. После ажиотажа, связанного с ЕНПФ и спекуляцией цен на рынке недвижимости, стоимость жилья в 2021 и 2022 годах резко возросла и стала труднодоступной для рядового гражданина. Например, если два года тому назад на вторичном рынке за 20 миллионов тенге на левом берегу Астаны можно было купить «двушку» с мебелью, то сейчас за эту сумму сложно купить и однушку. 

Несмотря на резкий скачок цен, казахстанцы для того, чтобы обзавестись жильем или вывести свои кровные из пенсионного фонда, приукрашивали свои кредитные возможности и, не задумываясь, лезли в ипотечные займы. Спрос на заветные квадратные метры рос с каждым днем, как и цена на них. В этой сложившейся ситуации программа «Баспана хит» была самой выгодной. Так как на рынке появилось все больше спекулятивных компаний, которые помогали через нее приобрести вторичное жилье «без первоначального взноса» и за свои услуги брали чуть ли не под миллион тенге. Это способствовало образованию так называемого ценового пузыря на рынке недвижимости и средства из государственного фонда финансирования закончились раньше времени. 

Таким образом, богатый спрос на жилье из вторичного рынка плавно перешел на первичный. Высокая потребность порождала богатые предложения. Строительные компании все активнее начали строиться, реализуя свои квартиры по первоначальному взносу 20 процентов и надеясь на полную окупаемость по программе «7-20-25». 

Однако в декабре прошлого года были внесены новые правила. Обновленные условия программы предусматривают ежегодный объем кредитования в размере до 100 миллиардов тенге в течение 2023-2029 годов, то есть по 25 миллиардов за квартал. Но установленные лимиты вызвали вопросы. Например, с момента приема новых заявок желающие купить жилье по льготной программе чуть ли не ночевали у порогов банков, чтобы попасть на прием менеджеров и оформиться. Так банки придумали онлайн-очередь, ожидание в который может затянуться до полугода. Об этой острой ситуации открыто высказывались и депутаты Мажилиса.

По информации Казахстанского фонда устойчивости, в октябре текущего года из 100 миллиардов тенге банками было освоено около 75 миллиардов. В то же время, по заявлению Фонда, если к концу года останутся неиспользованные средства, то они не будут добавлены к лимиту на 2024 год.

Согласно правилам программы, через нее можно оформить только жилье, введенное в эксплуатацию. Несмотря на это, многие строительные компании уже успели распродать свои квадратные метры на этапе строительства по предварительному бронированию с внесением 20 процентного первоначального взноса. Согласно договору, после ввода в эксплуатацию покупатели в течение месяца должны успеть оформить договор купли-продажи. В противном случае, строительная компания вправе вернуть внесенные средства покупателю с удержанием 10 процентов и реализовать эту квартиру другому покупателю.

Как рассказывает эксперт по недвижимости компании Dom.kz Темирлан Ниязбеков, с введением лимитов и ограничений финансирования льготных ипотечных кредитований, усложнилось приобретение новостроек, в связи с чем многие застройщики запускали различные акции и скидки: на жилую площадь – до 12%, на нежилую – до 20%. 

По его словам, «Отбасы банк» изменил условия и по депозитам. Теперь их нельзя приобрести как раньше, переуступая чужие счета. Можно сделать переуступку только ближайшим родственникам либо супруге. 

Как считают эксперты, покупателям и собственникам не стоит ожидать повышения цен, так как предложения на рынке превышают спрос.

Несмотря на это, столица остается одним из лидеров по количеству заключенных сделок купли-продаж. В октябре в Астане было совершено 5438 сделок, что составляет 16,5% от общего количества сделок. Но это на 19,2% меньше от предыдущего месяца. А общее количество сделок за январь-октябрь 2023 года в Казахстане по сравнению с аналогичным периодом 2022 года сократилось на 24,5%. 

Как утверждает агент по недвижимости Жулдыз Алиева, количество сделок и дальше будет сокращаться, а строительные объекты - превращаться в долгострои, пока не будут разработаны рентабельные программы кредитования. 

Также, по ее словам, пришло время создать отдельный орган или агентство, которое будет курировать рынок и распределять средства из госфонда на различные ипотечные программы. Через эту госорганизацию нужно выдавать сертификаты агентствам недвижимости и риелторам, строительным компаниям, контролировать деятельность нотариусов при сделке купли-продаж, чтобы избежать налоговых махинаций, регистрировать ОСИ и так далее. 

«Пришло время уделить особое внимание данной сфере. Иначе все строительные объекты, которые ждут своих покупателей, будут пустовать еще долгое время, а искусственно образованный ценовой пузырь рано или поздно лопнет», - подытожила специалист агентства недвижимости «Baspana Group» Жулдыз Алиева.