Столичный эксперт о жилье: Для чего нужно знать «запчасти» своего дома

18 июля, 10:34636
Автор: Elorda Aqparat
Фото Elorda Aqparat Фото Elorda Aqparat

Один из сложных процессов в ЖКХ — это работа с собственниками квартир. Как правило они ввиду не информированности порою теряются в проблемах, возникающих у них в доме, не знают куда и с какими вопросами обращаться. 

Сформулировать запрос от собственников имущества можно примерно так:

«Мы хотим получать качественные услуги при проживании в своём доме. Как нам организовать качественное управление и контроль деятельности органа управления?»

Чтобы правильно оказать содействие, необходимо понимать источник проблем. 

Первый руководитель общественного фонда инициативного собственника (ОФИС) в городе Нур-Султан Гульвира Абетова ответила на вопросы портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ».

Гульвира Абетоваруководитель общественного фонда инициативного собственника в городе Нур-Султан

— Можете ли составить «портрет» нашего Собственника жилья на сегодня? 

Вопрос не простой, постараюсь его раскрыть, описав детали, почему я так считаю. Смотрим в источник. 

У меня сформировалось стойкое ощущение, что большинство собственников не знают, свой дом.

У активных собственников нет лишнего времени ходить с постоянной ревизией дома и системно проверять уровень качества оказанных услуг. 

Потому что в первую очередь это не является их приоритетной деятельностью. 

С другой стороны, ещё сохранен «старый» подход к решению своих проблем, у большинства. Он выглядит примерно так: 

«У меня проблема — я найду причины — кто-то должен их устранить». В разрезе задачи по управлению домом, такой подход работать не будет. Корни такого подхода проложены с советского союза, когда квартиры распределялись государством. Они достались путём приватизации, финансовых капитальных затрат, собственники не несли.

При этом хочу отметить, что сейчас параллельно формируется мышление «нового портрета собственника». 

«Я купил недвижимость, я заплатил стоимость, я хочу, чтобы она через 5 лет стоила не меньше, а больше».

То есть формируется аудитория, с которой можно начинать взаимодействовать. 

Часть Собственников начинает переживать за сохранение инвестиционной привлекательности своего жилья…, но пока ещё не дома.

Еще недавно был «дикий» рынок цен.  Складывалось впечатление, что цена на недвижимость зависит не от состояния дома, а от конъектуры рынка. Шел хаотичный скачек цен и при этом малое количество людей, обращало внимание на степень износа дома.

На самом деле, когда сильные колебания прекратятся, от того насколько дом будет находиться в ухоженном состоянии, настолько начнёт зависить стоимость каждой квартиры, расположенной в нем.

Получается, что вырисовывается повод объединиться собственникам вокруг общей цели. Забота о стоимости может положить начало применению методов самоуправления и планомерной проработке мероприятий для сохранения инвестиционной привлекательности всего дома. В этом есть общая выгода.

— Как думаете, стоимость квартиры даже с «евроремонтом» могут зависеть от стоимости самого дома, или скажем есть взаимосвязь?

Углубимся в значение стоимость

Стоимость квартиры зависит от многих факторов.

В первую очередь от общего состояния всего дома. 

И вопросы, связанные с состоянием важно прорабатывать всем собственникам. 

Конечно существуют и другие факторы, которые влияют на стоимость. Фактор инфраструктура: расположены ли рядом школа, парковки, магазины, медицинские центры, автобусные остановки, какая безопасность района, аптеки, детские сады, развивающие кружки, парки….

Наличие инфраструктуры необходимо прорабатывать уже вместе с городом, и собственникам одного дома сложно влиять на такие изменения. 

Здесь возникает необходимость кооперироваться домами и выстраивать последовательный ряд потребностей у людей целых микрорайонов. Таким образом одно сообщество превращается в несколько. 

Исходя из такой последовательности, напрямую связанной с комфортом и качеством городской среды виден порядок действий инициативного и ответственного собственника: 

✓ Необходимо следить за получением услуг «здесь и сейчас» в рамках своего жилища (квартиры);

✓ Необходимо следить за состоянием дома скооперировавшись с другими собственниками;

✓ Необходимо следить за состоянием всего района скооперировавшись с собственниками других домов.

И отвечая на вопрос с учетом того, каким образом для меня выглядит стоимость, я могу ответить следующее. Общий комфорт для меня важнее, чем супердорогой ремонт квартиры, расположенной в не самом благополучном районе и аварийном доме.

— Какие пошаговые процессы необходимы для организации и получения качественных услуг?

Чтобы наладить качественное обслуживание дома, необходимо в первую очередь понимать и знать из каких «запчастей» состоит твой дом.

Шаг 1.Провести инвентаризацию. Необходимо описать и задокументировать фактическое имущество и его границы.  Создать паспорт дома и территории, на основании фактических учетно-технических данных объекта.

Шаг 2. Провести технико-экономическую оценку имущества. То есть для собственника важно оценить, в каком состоянии находится дом. Какие потребности у дома, что из них первично, а что вторично. Составить дефектные акты и план восстановительных работ по дому.

Когда этапы паспортизации реализованы, можно приступать к созданию регламентации по обслуживанию. Очень важно разработать и описать существующие и необходимые действия — как обслуживать каждую часть дома.

Делать регламентацию до паспортизации бессмысленно, так как прежде чем понять, как обслуживать, нужно знать, что обслуживать.

Регламент обслуживания разрабатывается на всё. Чем детальней описано имущество и необходимые действия, тем прозрачней становится процесс управления и контроля для собственников. При таком подходе собственники будут уходить от принципа управления «я пожарный») 

Есть также мероприятия оптимизации описанных и утверждённых действий по обслуживанию, но пока о них рано говорить.

Если регламенты и стандарты у дома есть, то нужно сравнивать утвержденные услуги и фактически оказанные. Зачастую это два разных показателя.

— Можно изначально обслуживать дом правильно?

Вначале сотрудничества между собственниками — органом управления — сервисными компаниями построить высокий уровень по предоставлению услуг, практически невозможно.

Только лишь при детальном описании и изучении дома, наличия утвержденных регламентов по его обслуживанию, появляется возможность для разработки стандартов предоставления услуг для каждого отдельно взятого кондоминиума.

— Почему так считаете? 

Потому что на мой взгляд есть существенная разница между тем или иным строением. Начиная от сроков акта ввода в эксплуатацию, материалов строения, присутствия в нем современных технологий, степени износа здания, инженерных сетей, зеленых насаждений, территории и других характеристик объекта управления.

— Когда по-вашему наступает момент, полного перехода собственниками к осуществлению высокого уровня контроля и управления домом?

Только в случае составления детального паспорта каждого кондоминиума, становится возможной оптимизация и последующая автоматизация бизнес-процессов. Здесь уже можно говорить о высоком уровне качества по Управлению и осуществлению Контроля за предоставлением сервисных услуг дому. 

— Как ситуация по контролю выглядит сегодня? 

Сегодня инициативный собственник осуществляет контроль либо на уровне частого обращения (приход в офис, звонки, мессенджеры, социальные сети) в орган управления. Либо смотрит в отчет, который ему предоставляют согласно закона ежеквартально, по утвержденной форме.

Для меня, как для инициативного собственника отчет в том виде, в котором он есть недостаточно прозрачен, а значит неинтересен.

Я, как инициативный собственник не знаю с чем сравнивать, насколько хорошо управляющая компания делает свою работу? Насколько целесообразен и эффективен перечень производимых работ (услуг) по моему дому? Действительно ли таким образом должно выглядеть ценообразование предоставляемых услуг? Я не знаю, и могу только догадываться, что нужно «измерить» для сравнения отчёта. 

Другое дело, после прохождения этапов по паспортизации и регламентации, отчёт всегда можно сопоставить. Нужную ли работу сделал орган управления, насколько правильно выполнены работы. Не завышена ли стоимость работ или услуг, не занижен ли тариф на эксплуатационные затраты? Можно ли исходя из такого тарифа, планировать мероприятия по повышению и сохранению инвестиционной привлекательности дома?

— Насколько важно сохранять такую пошаговость?

Поэтапность позволяет, наиболее точно рассчитать максимальную нагрузку на каждый дом.  По специалистам, их уровню квалификаций, по затрате человеко-часов того, или иного специалиста. Собственнику, незнакомому с управлением в сфере ЖКХ будет сложно сориентироваться сразу какой специалист на самом деле и на какой период необходим. Собственник начнёт предполагать, опираясь на советы коллег из около смежных профессий. Так тоже можно, просто трата финансовых средств не всегда бывает необходимой. Чем выше детализация, тем выше качество оказываемых услуг.  И самое главное, между участниками процессов, исчезают «Бытовые споры», обсуждение по управлению общим имуществом становится конструктивным и аргументированным. Это очень важно, ведь все собственники равны в правах, и порой споры уходят в обсуждение ненужных вещей, с точки зрения стоимости дома. 

— Как вы считаете, это односторонний процесс? Ведь собственники обращаются в государственные органы за поддержкой? 

Нет, конечно не односторонний. И скорее трёхсторонний. Жители Государство Бизнес. Только таким образом должно быть сотрудничество. У государства, по-моему, мнению стоит такая же задача — привести в порядок все жилищно-коммунальное хозяйство, принадлежащее городу. И задокументировать перечень, границы ответственности, с измеримым понятным результатом по обслуживанию.

Осуществлять данную работу необходимо не в таблице Excel, так как данных много, а с ними важно оперативно и комфортно работать. В связи с реформой, неизбежно увеличится количество органов управления домом. Значит увеличится нагрузка на уполномоченные органы со стороны государства. Важно, быстро и грамотно отвечать на запросы населения, которые возникают в части управления кондоминиумами.

— Если смотреть глобально, с чего начинать оздоровление отрасли? 

По моему мнению, все-таки начало по оздоровлению всей отрасли жилищно-коммунального хозяйства зависит от уровня и качества проведенной паспортизации всех городов. 

Сам паспорт и классификатор должен разработать и утвердить государственный орган. 

Инициативный собственник должен иметь возможность вести паспортизацию своих объектов, самостоятельно и бесплатно. 

Данные должны всегда поддерживаться в актуальном состоянии, так как они не статичны.

Для городских властей и для инициативных собственников это первая взаимная выгода, при построении сотрудничества. 

На мой взгляд именно таким образом закладывается фундамент по построению синергии между властью, инициативными жителями города и бизнесом. 

Теоретически это можно отдать «частникам», но, когда разные данные, выполненные с разной методологией, будут выполнять разные люди нет возможности закладывать первые шаги к построению конструктивного сотрудничества. И все остаётся на уровне «мне должны…»

Также может оказаться «мучительно» долго проводить работы по структурированию разных данных и процессы оздоровления в отрасли ЖКХ снова могут затянуться. Значит есть риск увеличения негатива и это также затягивает процессы по оздоровлению. 

— Какое резюме можно сделать из нашей беседы?

Для того, чтобы все действия по сохранению ценности дома и стоимости осуществлять успешно нужны в первую очередь знания. 

Многим собственникам не хватает понимания, что этим нужно заниматься.

А тем, у кого есть понимание нет знаний как это делать.

Как взаимодействовать с другими людьми?

Как взаимодействовать с такими же как ты, у которого такие же права как у тебя?

Подавляющее большинство привыкло, что есть начальник и есть подчиненный. Отсюда порядок действий — либо давление, либо саботаж.

«Портрет» взаимодействия сегодня в большинстве случаев среди участников отрасли, к сожалению, мне видится таким. Еще хуже, когда безразличие. 

Лишь, когда разных людей с одинаковыми правами объединяешь под общею целью, например, такая как Сохранение стоимости жилья – процент инициативных жильцов объединяется и становится двигателем по улучшению всего дома.

Собственнику нужны качественные знания, чтобы при минимуме усилий, эффективно контролировать обслуживание своего дома.



 Подпишись в Telegram Еlorda Aqparat 





Ещё новостей + 3
Наверх